房价上涨违约，法院判赔增值损失

奚正辉


2　　009年5月，徐某通过中介向方某购买上海市延长路的一套房屋，三方签署了《房屋买卖合同》，约定转让总价为158万，该价格是方某的到手价格，所有过户费用由徐某承担。当日，徐某向方某支付了定金4万元。2009年6月，徐某与方某签署了《上海市房地产买卖合同》，合同价格写139万，装修款为19万，另外2位产权人没有签字，一位是方某的妈妈，一位是方某的妻子，当时都在国外。后因为另外2位产权人不肯签署《上海市房地产买卖合同》，导致纠纷产生。
　　2010年1月28日，徐某向闸北法院起诉：要求退还定金并赔偿损失50万元。
　　庭审中，双方开展了激烈的辩论，徐某认为：房地产买卖合同成立生效，方某因为房价上涨违约不肯出售系争房屋。徐某申请中介出庭作证，证明方某违约。方某认为：房地产买卖合同没有成立，因为另外2位产权人没有签署。即使法院认为合同成立，因为做低房价逃税违犯法律规定，也是无效的。方某及其他产权人不同意做低房价，不同意另外做19万的装修款，要求按照158万的价格签署房地产买卖合同，是徐某不同意按照原来的协议签署158万的买卖合同，故是徐某违约，不同意退定金4万元。原告主张差价损失没有依据，而且也超出了方某的预见。
　　法院最后认定：《上海市房地产买卖合同》成立生效，鉴于方某与另外2位产权人的家庭关系，徐某有理由相信方某出售房屋已经取得另外2位产权人的同意。鉴于双方都同意解除合同，法院予以准许。法院认为系争房屋的确有装修及家具，折价19万元，并不违犯相关法律规定，应为有效。因为方某不履行房屋交易义务，当时房地产价格上升较快，徐某再购买房屋须多支付房款，故徐某要求方某赔偿，法院予以准许。双方同意由法院酌定当时房屋上涨的金额，不需要评估。最后法院判决：1、上海市房地产买卖合同解除；2、方某及另外2位产权人退还定金4万元；3、方某及另外2位产权人赔偿徐某12万元。
方某收到一审判决后，不服上诉，上海市第二中级人民法院维持了原判。
　　律师建议：现在房价下跌，买方违约不肯购买的情况也多起来了。买卖双方签署定金协议及买卖合同需谨慎，对合同内容约定清楚，很多中介公司起草的文本都不全面，甚至有遗漏，建议必要时可以聘请律师代理房地产交易。买卖双方一旦签署了合同，须遵守合同约定，不要轻易违约，否则要承担违约责任。

上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
广东省广州市人民政府


各区绿化分和范围试行办法
广州市人民政府



一、各区的绿化管辖范围：除由市绿化公司管辖的主、次干道的人行道树、绿带、广场、绿岛、花坛外，其余现由区管的次干道的行道树、公共绿地（含区管公园）和内街、居住新村的绿地，由各区统一管理（按一九八五年实际分管范围执行，今后如调整另定）。管理工作包括种植、
抚育，保护绿地完整不受侵占破坏，并不得改变其使用性质；凡需占用绿地的，必须报广州地区绿化委员会审批。
二、区范围内的一切机关、部队、学校、工矿企业和事业单位的绿化工作，均应接受区的检查、督促和指导。
三、各区区辖的单位和居民，对自有树木胸径在30ＣＭ以下、数量五株以下的砍代、迁移、修枝和更新，由所在区绿化委员会审批。严禁砍人行道树建骑楼，不得砍树建围墙。
四、不属上述规定范围的树木以及古树名木的处理，由广州地区绿委审批。
五、各区绿委在审批处理树木时，要严格执行“砍一株种三株”的规定，向砍伐单位收取补种押金，限期补种验收；并贯彻市政府规定的绿化“两个同时”，即新、扩建单位在基建工程设计的同时做出绿化设计；工程竣工同时验收绿化工程。
六、各区政府要建立健全区绿化委员会的办事机构，配备专职管理干部和建立绿化队伍。对所辖范围树木的处理工作，必须有专人负责，建立和健全审批制度；对暂未配备好专职人员的区，树木的处理审批工作暂不移交区绿化委员会。
七、广州地区绿化委员会办公室对各区绿委办的工作，负有督促检查和指导帮助的责任。各区在审批处理树木时，应同时将批件抄报广州地区绿委办公室。




1986年1月15日