杨东律师：房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持

【案例概况】
张某在某房产中介居间下，与李某就本市某区某路小区的房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》，约定详细买卖内容，佣金支付时间为签订买卖合同当日。随后又签订了《上海市房地产买卖合同》，并将相关的证件材料交由房产中介，代为联系银行办理贷款。但后因为国家出台相关房地产调控政策导致张某被限购，无奈买卖双方只能解除合同。房产中介担心张某跳单，以相关证件要挟张某，在报警无效下被迫写《承诺书》：“由于本人限购不能履约，现本人以及亲属承诺不会在某房产中介以外的公司购买该物业。如发现本人以及家人私自成交，则愿意支付成交价2%中介费”。后张某的家属与李某在通过另外房产中介成交了房屋。某房产中介发现后则凭承诺书依法起诉要求支付中介费。
【法院裁决】
法院认为，房产中介以证件要挟张某，在报警无效的情况下张某迫于无奈签下的承诺书，并非其真实意思表示，因此对房产中介的中介费主张不予支持。
【律师分析】
本案主要涉及是《承诺书》效力来确定中介费的支付。上海房地产律师杨东分析认为，之所以房产中介败诉，主要原因就在于《承诺书》是因被胁迫而写的，不是张某真实意思表示。按照法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。结合本案而言，张某依法可以请求撤销承诺。另外，如果按照承诺书履行也是有违民事活动所应遵循的平等自愿、诚实信用的基本原则的。
其实，房产中介要求张某签下的《承诺书》，本质上就是防“跳单”的条款，如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，一般是不构成“跳单”违约。
当然，换一个思路，诉讼赢面会更大。房产中介完全可以考虑从另一个角度主张中介费，按照《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中张某与李某在房产中介居间下已经签订了《上海市房地产买卖合同》，居间促成合同成立，居间已成功，依法有权按《佣金确认书》约定在签订买卖合同当日主张中介费。需要提醒的，如果房产中介事前对买卖双方人做一定特别告知（可以参照《上海市房地产买卖合同》特别告知条款），则更能规避自身的风险，诉讼中更为主动，更占上风。

（作者：上海市欣隆律师事务所杨东律师）

国家工商局


企业法人年度检验办法
1993年12月7日，国家工商行管局

第一条 为保护企业的合法权益，完善企业法人年度检验制度，加强对企业法人的监督管理，根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于领取《中华人民共和国企业法人营业执照》、《企业法人营业执照》的企业。
第三条 企业法人年度检验（以下简称年检），是指工商行政管理机关依法按年度对企业法人进行检验，确认企业法人继续经营资格的法定制度。
第四条 国家工商行政管理局和地方各级工商行政管理局（以下称登记主管机关）是企业法人年检的主管机关。
年检实行分级年检和授权年检。
第五条 国家工商行政管理局负责由国家工商行政管理局核准登记的企业的年检。
省、自治区、直辖市工商行政管理局负责由省、自治区、直辖市工商行政管理局核准登记的企业和上级工商行政管理局授权管辖的企业的年检。
市、县（区）工商行政管理局负责由市、县（区）工商行政管理局核准登记的企业和上级工商行政管理局授权管辖的企业的年检。
第六条 凡领取《中华人民共和国企业法人营业执照》、《企业法人营业执照》的企业，均须参加年检。新开业企业法人，自下一年度起参加年检。
第七条 年检的起止日期为每年一月一日至四月三十日。企业法人报送年检文件的期限由国家工商行政管理局和各省、自治区、直辖市工商行政管理局具体规定。
第八条 年检的主要内容包括：企业法人登记事项执行和变动情况、投资情况、资产负债情况和投资者出资情况。
第九条 企业法人必须按照登记主管机关规定的时间和办法参加年检。
年检的基本程序是：
（1）企业法人领取、报送年检报告书和其他有关材料。
（2）登记主管机关审核年检材料。
（3）登记主管机关加贴年检标识或加盖年检戳记。
（4）企业法人交纳年检费。
（5）登记主管机关发还企业法人营业执照。
第十条 企业法人参加年检须提交下列文件：
（1）企业法人年检报告书。
（2）企业法人年度资产负债表和损益表。
外商投资企业提交财务报表及由注册会计师出具的审计报告，不足一个会计年度的新开业企业，按照章程规定的出资期限提交验资报告。
（3）企业法人营业执照副本。
（4）其他应提交的材料。
第十一条 企业法人应按规定提交年检文件和如实填报年检报表，接受登记主管机关的检查。
各级登记主管机关对企业法人提交的材料应认真审核，期间可以要求企业提交补充材料或有关文件，也可以要求企业法定代表人或有关人员说明情况。
第十二条 对发现有注册资金不实或其他违法违章行为需进一步核实的，登记主管机关可以责成企业到会计师事务所、审计事务所或者其他专门机构进行验资、查账或专项审计，并在规定期限内提交审查报告。
第十三条 经审核通过年检的企业法人，登记主管机关在其营业执照正、副本上加贴年检标识，或加盖年检戳记。
第十四条 各级登记主管机关应在规定的年检截止日期前完成年检工作。如遇特殊情况需延期，应报上一级工商行政管理机关备案，延长期限不得超过一个月。
第十五条 企业法人有下列情形之一的，登记主管机关可以根据情况分别给予罚款、吊销营业执照的处罚。
（一）在年检截止日期前未上报年检材料的，处以二万元以下罚款，责令限期补办年检手续。
（二）年检中隐瞒真实情况、弄虚作假的，处以二万元以下罚款，并责令限期改正；逾期不改的，再处以二万元以下罚款，直至吊销其营业执照。
（三）在规定的报送期限内未申报年检，且在注册住所查无下落的，吊销其营业执照。
（四）确已歇业，但未按规定办理注销登记的，责令限期办理注销登记；逾期不办理的，吊销其营业执照。
（五）连续两年不参加年检的，吊销其营业执照。
第十六条 登记主管机关对不具备企业法人条件或有严重违法行为须停业整顿的企业法人，暂缓通过年检，并依法进行处理。待引起暂缓通过的因素消除后，再补办年检手续。
第十七条 登记主管机关对企业法人进行行政处罚的，应制作处理决定书，并送达被处罚企业。
第十八条 企业法人如不服登记主管机关的处罚决定，可以依照行政复议条例及行政诉讼法的规定申请复议或提起行政诉讼。
第十九条 在中华人民共和国境内领取《营业执照》的事业单位、社会团体和银行、保险、铁路、邮电经营单位以及在中国境内从事经营活动的外国（地区）企业，由登记主管机关参照本办法进行年检。
年检的主要内容为登记事项执行和变动情况、投资者出资情况。
经营单位须提交年检报告书、营业执照副本及其他应提交的材料。
企业法人设立的不具备法人条件的分支机构，随企业法人一同申报年检；设在异地的，还须提交由分支机构登记注册机关加盖印章的营业执照复印件。
第二十条 企业法人年检报告书格式、年检标识样式、年检戳记样式，由国家工商行政管理局统一制定。
第二十一条 本办法与其他有关规定不一致的，按本办法执行。
第二十二条 本办法由国家工商行政管理局负责解释。
第二十三条 本办法自发布之日起施行。