云南省物价局 云南省建设厅


云南省物价局、省建设厅关于印发《云南省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知
云南省物价局 云南省建设厅


通知

各地、州、市、县物价局、建委（建设局）、房管局：
为规范物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，根据《国家计委、建设部关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉的通知》（计价费〔1996〕266号）和《云南省城市住宅小区物业管理办法》，特制定《云南省城市住宅小区物业管
理服务收费暂行办法》（以下简称《暂行办法》），并将有关问题通知如下：
一、城市住宅小区物业管理是近几年来随着城市化进程出现的对住宅小区内物业项目进行维护、修理和整治并为居民提供服务和特约服务的新行业。目前，各地物业管理尚处在探索和发展阶段，竞争机制尚未真正形成，物业管理市场仍需培育、完善。对此，各地物价、物业管理行政主
管部门要密切配合，共同做好此项工作。
二、各地物价部门在核定实行政府定价的普通住宅小区、房屋组团、楼宇的物业管理收费标准时，要注意规范把握，对别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费可实行政府指导价。收费标准按照《暂行办法》的有关规定，结合服务内容、服务质量、服务深度核定。
同时，为鼓励提高物业管理质量，凡住宅小区在物业管理评选中达到部级标准的，物业管理服务收费可在原基础上上浮10％；评选达不到省级标准的，物业管理服务收费在原基础上下减10％；评选达到省级标准的，物业管理服务收费按现行标准执行。
三、对物业管理单位实行收费资格确认制度。根据《云南省城市住宅小区物业管理办法》中有关物业管理公司应与住宅小区管委会脱钩的规定，本《暂行办法》只适用于对已取得省《物业管理资格证书》的物业管理公司对其住宅小区、房屋组团和楼宇管理的收费。未取得省《物业管理
资格证书》及未接受委托合同的，各级物价部门在核定管理收费标准时，只核定（1）清洁卫生费；（2）保安费；（3）代收费三项标准。其余费用概不得收取。同时，应根据物业管理单位服务质量及小区住户反映情况，每年由物价部门、建设行政主管部门对物业管理单位收费资格进行
一次确认，凡未经确认的单位，不得收取费用。
四、住宅小区公用设施专用基金由开发建设单位按住宅小区建设投资总额2％的比例，在住宅小区移交时一次性向管委会划拨。
五、其它需委托进行管理的房屋的物业管理收费，可参照本办法执行。各地物价部门要认真规范收费行为，整顿收费秩序，经常进行监督检查，以防止和克服乱收费现象，努力促进我省物业管理市场体系的建立和完善。
附：
1．《云南省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
2．物业管理机构收费资格确认申请表（略）

附1：云南省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
第一条 为规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及业主、承租人、非业主使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》等有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于已取得省《物业管理资格证书》的物业单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。
本办法所称物业管理服务收费是指物业管理单位接受住宅小区管委会，房屋组团、楼宇的业主、承租人、非业主使用人（以下简称委托人）的委托对城市住宅小区、房屋组团、楼宇及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修理、整治服务及提供
其它与居民生活相关的服务收取的费用。
第三条 各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
第四条 物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与委托人的承受能力相适应的原则。
国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。
第五条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
为委托人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修养护和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代办性质的服务收费以及公众性的车辆保管、太阳能、防盗门笼安装等服务收费，实行政府定价。
别墅区等高标准住宅小区的公共性、公众性和公众代办性服务收费实行政府指导价。
凡属为委托人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。
第六条 实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费资格的取得，由物业管理单位填报物业管理机构收费资格确认申请表，经物业所在地的县级物业管理部门，地、州、市物业主管部门，省物业主管部门依次确认物业管理资格及管理达标情况后，由物业管理单位根据实际提供的服
务项目和各项费用开支情况，向物业所在地的县级物价部门申报，县级物价部门审核后报地、州、市物价部门对委托管理的独立对象、具体项目审核后，报省物价局批准。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与委托人协商议定，并将收费项目和收费标准报物业所在地的物价部门备案。
第七条 物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和委托人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑委托人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。
物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。
第八条 住宅小区、房屋组团、楼宇的公共性服务收费的费用构成包括以下部分：
1．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
2．公共设施、设备日常运行、维修及养护费。服务内容包括：道路、路灯、消防、室外上下水管道，明暗沟、沙井、围墙、垃圾转运站等。
3．绿化管理费。服务内容包括：绿地、花木的维护、植被栽种、修剪、施肥、防虫害等养护。
4．清洁卫生费。服务内容包括：道路、庭院、楼道的清扫、垃圾收集掏运、各幢号屋顶水池清洗及化粪池清掏、清运。
5．保安费。服务内容包括：负责庭院、住宅小区、房屋组团、楼宇内的防盗、居家安全保卫、昼夜巡逻值班等。
6．办公费（含管委会办公经费）。
7．物业管理单位固定资产折旧费。
8．法定税费。
本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其它费用开支。
物业管理服务收费的利润按以上1至7项费用的5％计取。
第九条 别墅区等高标准住宅小区的物业管理收费由各地物价部门根据实际情况核定。
第十条 经物价部门核定的或由物业管理单位与委托人协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。
第十一条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公开展示。
物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受委托人的监督。
第十二条 物业管理单位应严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。
实行物业管理的住宅小区、房屋组团、楼宇，委托人应按物价部门核定的收费项目和标准逐月向物业管理单位缴纳物业管理服务费，逾期不缴纳的可按每天千分之三收取滞纳金。
第十三条 物业管理单位与委托人之间发生的收费纠纷，可由物业所在地的物价部门进行调处。
第十四条 物业管理单位已接受对住宅小区、房屋组团、楼宇委托实施物业管理并相应收取公共性服务费的；其它部门和单位不得再行重复征收内容相同的费项。
第十五条 凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：
（一）越权定价、擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符的；
（五）只收费不服务或少服务的；
（六）其它违反本办法的行为。
第十六条 本办法由云南省物价局负责解释。
第十七条 本办法自发布之日起执行，各地可根据当地实际制定具体的实施细则。过去凡与本办法相抵触的有关规定同时废止。



1996年5月29日
广东省人大常委会


广东省农村集体资产管理条例
广东省人大常委会


（1996年1月12日广东省第八届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过 1996年1月22日公布 1996年3月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 资产产权
第三章 资产评估
第四章 资产经营
第五章 资产管理
第六章 法律责任
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强农村集体资产管理，保护集体资产产权所有者和经营者的合法权益，建立适应社会主义市场经济要求的农村集体资产管理制度，促进农村集体经济发展，根据国家有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省农村社区经济合作社、经济联合社、乡镇经济联合总社，社区股份合作经济组织以及其他社区集体经济组织（以下统称社区合作经济组织）的集体资产管理。
第三条 县级以上人民政府农村合作经济管理部门和乡镇人民政府负责指导和依法监督农村集体资产管理工作以及本条例的实施。
第四条 农村集体资产受法律保护，禁止任何组织和个人侵占、哄抢、私分、截留、平调、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。
第五条 社区合作经济组织及其成员有保护其集体资产不受侵犯的权利和义务。
第六条 农村集体资产管理实行民主、公开、公正的原则。

第二章 资产产权
第七条 农村社区合作经济组织的集体资产包括：
（一）法律规定属于农村集体所有的耕地、荒地、山地、森林、林木和林地、草场、水面、滩涂等自然资源；
农村的宅基地、自留地、自留山的产权属于集体所有；
（二）通过公共积累、投资投劳所兴办的集体企业资产；
（三）社区合作经济组织投资投劳兴建的建筑物、构筑物，以及购置的交通运输工具、机械、机电设备等财产；
（四）社区合作经济组织控股、参股、联营的企业和与外商合资、合作经营的企业以及开展对外加工装配、补偿贸易业务的企业中，按合同及章程规定属于集体所有的资产；
（五）社区合作经济组织直接用于农、林、牧、副、渔业生产的投入及其产品；
（六）国家、经济组织、社会团体及个人对社区合作经济组织的无偿拨款、资助、补贴、捐赠的财物及其形成的资产，以及国家对社区合作经济组织及其企业减免税赋形成属于集体所有的资产；
（七）社区合作经济组织及其企业设立的专项资金，征用集体土地各项补偿费属于集体所得部分，生产经营者上缴的承包款物、租金，社员上交的集体提留、乡镇统筹费及劳动义务工（不含国家使用的义务工）、劳动积累工形成的资产；
（八）社区合作经济组织及其企业所拥有的现金、存款、有价证券；
（九）社区合作经济组织及其企业所拥有的商标权、专利权、著作权等无形资产；
（十）依法属于集体所有的其他资产。
第八条 农村集体资产属于社区合作经济组织全体成员所有。社区合作经济组织依法对其资产进行管理。
第九条 除国家征用土地和依法进行产权交易外，任何组织和个人均不得擅自改变农村集体资产产权的集体所有性质。

第十条 对农村集体资产产权争议的处理，除法律、法规另有规定的以外，由当事人协商解决；协商不一致时，由当地人民政府处理；当事人对处理决定不服的，可以在接到处理决定通知书30日内向上一级人民政府申请复议或者直接向人民法院起诉；对复议决定不服的，可以在接到
复议决定通知书30日内向人民法院起诉。
逾期不申请复议、不起诉又不履行处理决定和复议决定的，由作出决定的人民政府申请人民法院强制执行。
第十一条 农村集体资产的产权登记工作实行分级管理，乡镇一级的合作经济组织由县级或不设区的市人民政府农村合作经济管理部门负责，乡镇以下的合作经济组织由乡镇人民政府负责。

第三章 资产评估
第十二条 社区合作经济组织及其企业所有的集体资产有下列情形之一者，应当进行资产评估：
（一）资产实行承包、租赁、参股、联营、合资、合作经营的；
（二）资产拍卖、转让、产权交易等产权变更的；
（三）企业出现兼并、分立、破产清算的；
（四）资产抵押及其他担保的；
（五）其他需要进行资产评估的。
第十三条 需要进行资产评估的农村集体资产，由社区合作经济组织或企业委托经县以上人民政府认定的具备相应资格的资产评估机构进行评估。社区合作经济组织应将资产评估结果向本组织全体成员公布，并按本条例第十一条规定的分级管理办法上报备案。

第四章 资产经营
第十四条 社区合作经济组织依法自主决定其资产的经营方式。可以兴办企业，也可以实行承包、租赁、参股、联营、股份合作以及中外合资、合作经营等。
第十五条 农村集体资产经营可以实行所有权与经营权分离，所有者与经营者之间应当依法签订合同，明确双方的权利和义务，并应把资产保值增值内容纳入合同条款。
第十六条 农村集体资产实行承包、租赁经营的，应当采取公开招标、投标的方式确定经营者，经营者应当采取资产抵押或其他担保方式进行承包、租赁经营。禁止利用职权压价发包或出租集体资产。
第十七条 农村集体资产承包、租赁经营者，应当按照合同规定依时交纳承包款和租金。
第十八条 社区合作经济组织和承包经营者应依法保护基本农田和合理开发利用其他自然资源。
在坚持土地集体所有和不改变土地农业用途的前提下，经社区合作经济组织同意，承包、租赁经营者可依法有偿转让、转包土地使用权或承包经营权。

第五章 资产管理
第十九条 社区合作经济组织集体资产管理中的下列事项，必须经合作经济组织成员大会或成员代表会议审议通过：
（一）年度财务收支预、决算方案；
（二）农民年度依法承担的费用和劳务的预、决算；
（三）集体资产经营方式的确定和变更；
（四）经济项目、公益项目投资；
（五）年度集体资产收益分配方案；
（六）集体资产产权处分；
（七）其他重要经营管理事项。
第二十条 社区合作经济组织成员大会或成员代表会议选举3至7人组成理事机构，负责管理本组织集体资产。其主要职责是：
（一）执行本组织成员大会或成员代表会议的决议、决定；
（二）依法制定和执行集体资产管理的各项规章制度；
（三）管理本组织及其所属企业的集体资产；
（四）集体资产产权登记的申报和本组织集体资产管理的日常工作；
（五）向本组织成员大会或成员代表会议提出工作报告；
（六）执行法律、法规规定的其他职责。
第二十一条 社区合作经济组织成员大会或成员代表会议选举3至5人组成监事机构，负责监督本组织集体资产的经营管理。其主要职责是：
（一）对理事机构执行本组织成员大会或成员代表会议的决议、决定进行监督；
（二）检查监督本组织集体资产的管理和财务情况；
（三）列席本组织理事机构会议，向理事机构提出改进工作的建议；
（四）向本组织成员大会或成员代表会议提出监督工作报告；
（五）向乡镇人民政府或县级以上人民政府农村合作经济管理部门报告本组织理事机构的违法舞弊行为；
（六）执行法律、法规规定的其他职责。
第二十二条 社区合作经济组织必须按年度向本组织全体成员公布集体资产收益状况，接受本组织成员的查询、监督。

农村集体资产收益分配方案经本组织成员大会或成员代表会议讨论通过后，报乡镇人民政府或县级人民政府农村合作经济管理部门备案。
第二十三条 乡镇人民政府或县级人民政府农村合作经济管理部门负责审核社区合作经济组织的财务，并对社区合作经济组织主要负责人进行离任审核。

第六章 法律责任
第二十四条 违反本条例规定的单位和个人，由县级和不设区的市人民政府农村合作经济管理部门或乡镇人民政府按下列规定处理：
（一）侵占农村集体资产尚未构成犯罪的，责令限期归还，原物不能归还的，应作价偿还；损坏集体资产的，责令恢复原状或者按现行价赔偿；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
（二）侵犯农村集体资产所有者和经营者合法权益，使其利益遭受损害的，责令赔偿经济损失。
（三）徇私舞弊发包、折股、出租和出售农村集体资产的，对直接责任人给予行政处分，造成经济损失的应负赔偿责任，并可处以1000元以上、5000元以下的罚款；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
（四）不按期交纳集体资产承包款、租金的，应当依照合同约定或者法律规定承担违约责任。
（五）对农村集体资产应当进行评估而不评估的，责令限期纠正，造成经济损失的，应负赔偿责任并对直接责任人给予行政处分。
（六）法律、法规另有规定的，从其规定。
第二十五条 各级人民政府负责农村集体资产管理的工作人员以权谋私，滥用职权，或者玩忽职守，造成集体资产损失、损坏的，依法承担民事责任，并由所在单位或上级主管部门对直接责任人给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
第二十六条 对检举揭发侵占、损害农村集体资产行为的人员进行打击报复的，由有关部门依法处理；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。

第七章 附 则
第二十七条 农村合作基金组织的集体资产管理，参照本条例执行。
第二十八条 本条例自1996年3月1日起施行。



1996年1月22日