房屋买卖合同之合同效力与物权效力区分/蒋汉国

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 02:57:52   浏览:9355   来源:法律资料网
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  一、基本案情

  周某在县城建有房屋一栋,2008年7月办理了产权登记手续。次年,周某因生意亏损,欲将该房出售。朋友李某知悉后欲购买周某房屋,经过洽谈,周某将该房作价60万元出售给李某双方于2009年8月15日签订了《房屋买卖合同》。合同签订当天,李某支付了购房款50万元给周某,周某将房屋产权手续交给了李某,双方约定在两个月内办理产权过户手续后由李某支付完余款。合同签订次日,周某外出务工,双方失去联系,后李某亦外出务工,买卖房屋一直未能办理过户手续。2011年中秋节,周某回家过节,此时李某仍未回家。周某见当地房产已大幅升值,即到当地房管部门通过挂失补办了房屋产权手续,将该房以90万元的价格出售给陈某,并办理了房屋过户登记手续。2001年底,李某外出务工回家,找到周某要求其办理房屋过户手续,周某告知房屋已另卖给陈某。周某同意退还购房款并按银行贷款利率付息给李某,但李某不允,只要房屋,双方发生纠纷。李某于2012年3月将周某诉至法院。

  二、分歧

  法院在审理过程中,出现两种不同处理意见。第一种意见认为,李某与周某签订的《房屋买卖合同》有效,应继续履行,讼争房屋归李某所有。虽然周某已将房屋另售陈某,并办理了过户手续。但周某在将房屋另售陈某时隐瞒了该房已出售给李某的事实,具有欺诈性。法院应追加陈某为本案第三人,将周某与陈某签订的《房屋买卖合同》撤销。

  第二种意见认为,虽然李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同,但双方未办理产权过户手续。现周某已将该房另售陈某且办理了产权过户手续,实现了物权转移登记,陈某取得了房屋的合法物权。因此,李某与周某签订的《房屋买卖合同》已不能实现其目的,无法实际履行。法院应判决解除李某与周某签订的《房屋买卖合同》,由周某退还购房款给李某,并按违约责任赔偿李某的经济损失。

  三、评析:笔者同意上述第二种意见,其理由是:

  本案是典型的“一物二卖”。李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同,李某已实际支付了大部分购房款,为什么还不能取得房屋所有权?这就牵涉到不动产转让中的合同效力与物权效力的关系了。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”从该法条可看出,不动产物权登记,最基本的效力表现为,除法律另有规定外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记不发生效力。当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同,只有依法办理了房屋所有权转让登记后,才发生房屋所有权变动的法律后果;不经登记,法律不认为发生了房屋所有权的变动。基于此,我国对物权变动在立法原则上采用的是债权形式主义,意思主义是例外。

  何为债权形式主义?这是与意思主义、物权形式主义相对而言的。我们知道法律行为是引起物权变动的诸法律事实中最重要的一种,基于法律行为的物权变动如何进行,各国物权立法上有三种模式,即意思主义、物权形式主义、债权形式主义。意思主义是指对物权的设定与移转仅因当事人的债权意思表示而发生效力,亦即标的物所有权移转仅以买卖合同为依据,既不需要另有物权行为,也不需要以交付或登记为所有权移转的生效要件。本案的第一种处理意见就是这种观点。而物权形式主义则指标的物所有权的移转除了买卖合同外,还需要当事人就移转标的物所有权达成物权合同再加上登记或交付始能移转所有权。这种物权变动显得烦琐。债权形式主义指的是意思主义与登记或交付的结合,其核心是:物权的变动,只需在债权的意思表示之外加上登记或者交付即可,不需另有物权的合意。由此,债权形式主义引起 物权变动的要点有二:一是基于法律行为的物权变动须以债权行为的有效为前提;二是登记是不动产物权变动的生效要件。简言之,有效的债权(合同)行为是物权变动的前提和原因,而登记或交付是物权变动的表现形式。我国物权立法原则上采用的是这一模式。具体到本案,李某与周某签订的《房屋买卖合同》,仅是转移不动产物权的意思表示,而不动产登记则是转移物权意思表示的形式,只有二者结合才完成了物权行为。

  由上可看出,合同效力与物权效力是两个应当区分的概念。合同有效并不必然产生物权的变动,但物权变动的前提是必然合同有效。我国《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”这就说明以发生物权变动为目的基础关系,主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴,其成立以及生效应该根据合同法来判断。我国的民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为,也就是前述所说的前提,而不动产物权的变动一般只能在登记后生效。依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁,使得物权的变动成为不可能;也可能是如本案物权出让人周某的“一物二卖”,其中一个买受人陈某先行进行了不动产登记,其他的买受人李某便不可能取得合同约定转让的物权。

  因此,有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的概念。除非法律有特别规定,合同一经成立,只要不违反法律、行政法律的强制性规定和损害国家利益、社会公共利益等,亦即不违反《合同法》第五十二条规定的情形,就可以发生效力,属有效合同。合同只是当事人之间的一种合意,产生的是债权债务关系,并不必然与登记联系在一起。而登记是针对民事权利的变动而设定的,它是与物权的变动联系在一起的,是一种物权变动的公示方法。登记针对的并非合同行为,而是针对物权的变动所采取的一种公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意,而没有办理登记,合同仍然有效。本案中李某与周某订立了房屋买卖合同之后,合同就已经生效,但因没有办理登记手续,房屋所有权不能发生移转,李某不能取得物权。相反,陈某与周某就房屋买卖达成了合意即签订了合同,并办理了产权转移手续,房屋所有权发生了转移,陈某取得了物权。所以,在不动产转让中把握好合同效力与物权效力的关系就显得至关重要了

  (作者单位:湖南省道县人民法院)
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国家教委关于颁发《中小学德育工作规程》的通知

国家教委


国家教委关于颁发《中小学德育工作规程》的通知
国家教委



中小学德育工作是素质教育的重要组成部分,对青少年学生健康成长和学校工作起着导向、动力、保证作用。为深入贯彻党的十五大精神,加强中小学德育工作,依据《中华人民共和国教育法》和中共中央《关于进一步加强和改进学校德育工作的若干意见》,我委制定了《中小学德育
工作规程》,现予颁发。请结合本地实际认真执行,在执行中有何问题和意见,请及时向我委反映。


第一章 总 则
第一条 为加强中小学德育工作,依据《中华人民共和国教育法》及有关规定制定本规程。
第二条 德育即对学生进行政治、思想、道德和心理品质教育,是中小学素质教育的重要组成部分,对青少年学生健康成长和学校工作起着导向、动力、保证作用。
第三条 中小学德育工作必须坚持以马列主义、毛泽东思想和邓小平理论为指导,把坚定正确的政治方向放在第一位。
第四条 中小学德育工作要坚持从本地区实际和青少年儿童的实际出发,遵循中小学生思想品德形成的规律和社会发展的要求,整体规划中小学德育体系。
第五条 中小学德育工作的基本任务是,培养学生成为热爱社会主义祖国、具有社会公德、文明行为习惯、遵纪守法的公民。在这个基础上,引导他们逐步确立正确的世界观、人生观、价值观,不断提高社会主义思想觉悟,并为使他们中的优秀分子将来能够成为坚定的共产主义者奠定
基础。
第六条 小学、初中、高中阶段具体的德育目标、德育内容、德育实施途径等均遵照国家教育委员会颁布的《小学德育纲要》、《中学德育大纲》施行。
第七条 中小学德育工作要注意同智育、体育、美育、劳动教育等紧密结合,要注意同家庭教育、社会教育紧密结合,积极争取有关部门的支持,促进形成良好的社区育人环境。
第八条 中小学德育的基本内容和基本要求应当在保持相对稳定的基础上,根据形势的发展不断充实和完善。
第九条 德育科研是中小学德育工作的重要组成部分,应当在马列主义、毛泽东思想和邓小平理论指导下,为教育行政部门的决策服务。

第二章 管理职责
第十条 国务院教育行政部门负责制定全国中小学德育工作的方针政策和基本规章,宏观指导全国的中小学德育工作、校外教育工作、工读教育工作。
第十一条 国务院教育行政部门和省级人民政府教育行政部门应设立或确定主管中小学德育工作的职能机构,地市级和县级人民政府教育行政部门根据本地区的实际,设立或确定主管中小学德育工作的职能机构,也可由专职人员管理。
第十二条 各级教育行政部门要充分发挥德育科学研究部门和学术团体的作用,鼓励德育科研人员与教育行政管理人员和中小学教师密切合作开展课题的研究,还要为德育科研人员参加国内外学术交流活动创造条件。
第十三条 各级教育督导部门要定期开展中小学德育专项督导检查,建立切实可行的德育督导评估制度。
第十四条 中小学校的德育工作应实行校长负责的领导管理体制。中小学校长要全面贯彻教育方针,主持制定切实可行的德育工作计划,组织全体教师、职工,通过课内外、校内外各种教育途径,实施《小学德育纲要》、《中学德育大纲》。
第十五条 普通中学要明确专门机构主管德育工作。城市小学、农村乡镇中心小学应有一名教导主任分管德育工作。
第十六条 少先队和共青团工作是中小学德育工作的重要组成部分。中小学校要充分发挥少先队和共青团组织协助学校开展思想政治教育工作的作用。
第十七条 中小学校应通过书面征询、重点调查、访谈等多种方式了解社会各界对学校德育工作的评价以及学生毕业后的品德表现,不断改进德育工作。

第三章 思想品德课和思想政治课
第十八条 思想品德课、思想政治课是小学生和中学生的必修课程。思想品德课和思想政治课的教材包括:课本、教学参考书、教学挂图和图册、音像教材、教学软件等。
第十九条 国务院教育行政部门指导思想品德课、思想政治课课程建设;组织审定(查)思想品德课、思想政治课教材。
第二十条 地方各级人民政府教育行政部门,具体指导思想品德课和思想政治课的教学工作,贯彻落实国务院教育行政部门颁布的课程教学计划、《课程标准》。
各级教学研究机构中的思想品德课和思想政治课教研员具体组织教师的培训工作、开展教学研究和教学评估,帮助教师不断提高教学质量,有计划地培养骨干教师和学科带头人。
第二十一条 中小学校必须按照课程计划开设思想品德课和思想政治课,不得减少课时或挪作它用。中小学校要通过思想品德课和思想政治课考核,了解学生对所学基本知识和基本理论常识的理解程度及其运用的基本能力。

第四章 常规教育
第二十二条 中小学校必须遵照《中华人民共和国国旗法》及国家教育委员会《关于施行〈中华人民共和国国旗法〉严格中小学升降国旗制度的通知》要求,建立升降国旗制度。
第二十三条 中小学校每年应当结合国家的重要节日、纪念日及各民族传统节日,引导学生开展丰富多彩的教育活动,并逐步形成制度。
第二十四条 各级教育行政部门和中小学校应切实保证校会、班会、团(队)会、社会实践的时间。小学、初中、高中每学年应分别用1-3天、5天、7天的时间有计划地组织学生到德育基地、少年军校或其他适宜的场所进行参观、训练等社会实践活动。
第二十五条 各级教育行政部门和中小学校要认真贯彻落实《小学生守则》、《中学生守则》、《小学生日常行为规范》、《中学生日常行为规范》,形成良好的校风。
第二十六条 中小学应实行定期评定学生品德行为和定期评选“三好”学生、优秀学生干部(中学)、优秀班集体的制度。评定的标准、方法、程序,依据《中学德育大纲》和《小学德育纲要》施行。学生的品德行为评定结果应当通知本人及其家长,记入学生手册,并作为学生升学、
就业、参军的品德考查依据之一。
第二十七条 中小学校应当严肃校纪。对严重违犯学校纪律,屡教不改的学生应当根据其所犯错误的程度给予批评教育或者纪律处分,并将处分情况通知学生家长。受处分学生已改正错误的,要及时撤销其处分。

第五章 队伍建设与管理
第二十八条 中小学教师是学校德育工作的基本力量。学校党组织的负责人、主管德育工作的行政人员、思想品德课和思想政治课教师、班主任、共青团团委书记和少先队大队辅导员是中小学校德育工作的骨干力量。中小学德育工作者要注重德育的科学研究,各级教育行政部门要努力
培养造就中小学德育专家、德育特级教师和高级教师,要创造条件不断提高思想品德课和思想政治课教师的教学水平。
第二十九条 中小学教师要认真遵守《中小学教师职业道德规范》,爱岗敬业,依法执教,热爱学生,尊重家长,严谨治学,团结协作,廉洁从教,为人师表。
第三十条 中小学校思想品德课和思想政治课教师除应具备国家法定的教师资格外,还应具有一定的马克思主义理论修养,较丰富的社会科学知识和从事德育工作的能力。
第三十一条 各级教师进修学校和中小学教师培训机构要承担培养、培训思想品德课和思想政治课教师的任务。
第三十二条 中小学校要建立、健全中小学班主任的聘任、培训、考核、评优制度。各级教育行政部门对长期从事班主任工作的教师应当给予奖励。
第三十三条 思想品德课和思想政治课教师及其它专职从事德育工作的教师应当按教师系列评聘教师职务。中小学教师职务评聘工作的政策要有利于加强学校的德育工作,要有利于鼓励教师教书育人。在评定职称、职级时,教师担任班主任工作的实绩应做为重要条件予以考虑。各级教
育行政部门对做出突出成绩的思想品德课和思想政治课教师应当给予表彰。
第三十四条 中小学校全体教师、职工都有培养学生良好品德的责任。学校要明确规定教师、职工通过教学、管理、服务工作对学生进行品德教育的职责和要求,并认真核查落实。

第六章 物质保证
第三十五条 各级教育行政部门和中小学校要为开展德育工作提供经费保证。
第三十六条 各级教育行政部门和学校要不断完善、优化教育手段,提供德育工作所必须的场所、设施,建立德育资料库。中小学校要为思想品德课和思想政治课教师订阅必备的教学参考书、报刊杂志,努力配齐教学仪器设备。
第三十七条 中小学校应在校园内适当位置设立旗台、旗杆,张贴中小学生守则和中小学生日常行为规范。教室内要挂国旗。校园环境建设要有利于陶冶学生的情操,培养良好的文明行为。
第三十八条 各级教育行政部门应当会同有关部门,结合当地的实际情况和特点,建立中小学生德育基地,为学生社会实践活动提供场所。

第七章 学校、家庭与社会
第三十九条 中小学校要通过建立家长委员会、开办家长学校、家长接待日、家长会、家庭访问等方式帮助家长树立正确的教育思想,改进教育方法,提高家庭教育水平。
各级教育行政部门要利用报刊、广播电台、电视台等大众传媒大力普及家庭教育的科学常识;要与工会、妇联组织密切合作,落实《家长教育行为规范》。
第四十条 各级教育行政部门和学校要积极争取、鼓励社会各界和各方面人士以各种方式对中小学德育工作提供支持,充分利用社会上各种适宜教育的场所,开展有益于学生身心健康的活动;引导大众传媒为中小学生提供有益的精神文明作品;积极参与建立社区教育委员会的工作,优
化社区育人环境。

第八章 附 则
第四十一条 本规程自1998年4月1日起实行。



1998年3月16日

最高人民检察院指导案例第1号:施某等17人聚众斗殴案

最高人民检察院


施某等17人聚众斗殴案

  (检例第1号)


  【要旨】
  检察机关办理群体性事件引发的犯罪案件,要从促进社会矛盾化解的角度,深入了解案件背后的各种复杂因素,依法慎重处理,积极参与调处矛盾纠纷,以促进社会和谐,实现法律效果与社会效果的有机统一。
  【基本案情】
  犯罪嫌疑人施某等9人系福建省石狮市永宁镇西岑村人。
  犯罪嫌疑人李某等8人系福建省石狮市永宁镇子英村人。
  福建省石狮市永宁镇西岑村与子英村相邻,原本关系友好。近年来,两村因土地及排水问题发生纠纷。永宁镇政府为解决两村之间的纠纷,曾组织人员对发生土地及排水问题的地界进行现场施工,但被多次阻挠未果。2008年12月17日上午8时许,该镇组织镇干部与施工队再次进行施工。上午9时许,犯罪嫌疑人施某等9人以及数十名西岑村村民头戴安全帽,身背装有石头的袋子,手持木棍、铁锹等器械到达两村交界处的施工地界,犯罪嫌疑人李某等8人以及数十名子英村村民随后也到达施工地界,手持木棍、铁锹等器械与西岑村村民对峙,双方互相谩骂、互扔石头。出警到达现场的石狮市公安局工作人员把双方村民隔开并劝说离去,但仍有村民不听劝说,继续叫骂并扔掷石头,致使二辆警车被砸损(经鉴定损失价值人民币761元),三名民警手部被打伤(经鉴定均未达轻微伤)。
  【诉讼过程】
  案发后,石狮市公安局对积极参与斗殴的西岑村施某等9人和子英村李某等8人以涉嫌聚众斗殴罪向石狮市人民检察院提请批准逮捕。为避免事态进一步扩大,也为矛盾化解创造有利条件,石狮市人民检察院在依法作出批准逮捕决定的同时,建议公安机关和有关部门联合两村村委会做好矛盾化解工作,促成双方和解。2010年3月16日,石狮市公安局将本案移送石狮市人民检察院审查起诉。石狮市人民检察院在办案中,抓住化解积怨这一关键,专门成立了化解矛盾工作小组,努力促成两村之间矛盾的化解。在取得地方党委、人大、政府支持后,工作小组多次走访两村所在的永宁镇党委、政府,深入两村争议地点现场查看,并与村委会沟通,制订工作方案。随后协调镇政府牵头征求专家意见并依照镇排水、排污规划对争议地点进行施工,从交通安全与保护环境的角度出发,在争议的排水沟渠所在地周围修建起护栏和人行道,并纳入镇政府的统一规划。这一举措得到了两村村民的普遍认同。化解矛盾工作期间,工作小组还耐心、细致地进行释法说理、政策教育、情绪疏导和思想感化等工作,两村相关当事人及其家属均对用聚众斗殴这种违法行为解决矛盾纠纷的做法进行反省并表示后悔,都表现出明确的和解意愿。2010年4月23日,西岑村、子英村两村村委会签订了两村和解协议,涉案人员也分别出具承诺书,表示今后不再就此滋生事端,并保证遵纪守法。至此,两村纠纷得到妥善解决,矛盾根源得以消除。
  石狮市人民检察院认为:施某等17人的行为均已触犯了《中华人民共和国刑法》第二百九十二条第一款、第二十五条第一款之规定,涉嫌构成聚众斗殴罪,依法应当追究刑事责任。鉴于施某等17人参与聚众斗殴的目的并非为了私仇或争霸一方,且造成的财产损失及人员伤害均属轻微,并未造成严重后果;两村村委会达成了和解协议,施某等17人也出具了承诺书,从惩罚与教育相结合的原则出发以及有利于促进社会和谐的角度考虑,2010年4月28日,石狮市人民检察院根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百四十二条第二款之规定,决定对施某等17人不起诉。