城市房地产开发经营管理条例
国务院
城市房地产开发经营管理条例
中华人民共和国国务院令 第２４８号
现发布《城市房地产开发经营管理条例》，自发布之
日起施行。
总理 朱镕基
１９９８年７月２０日
第一章总则
第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房
地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健
康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有
关规定，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发
企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋
建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行
为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益
、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综
合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发
经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行
政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关
法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土
地管理工作。
第二章房地产开发企业
第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、
行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工
程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计
人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际
情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员
的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合
本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、
行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政
府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合
本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内
予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记
进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30
日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部
门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业
的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地
产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定
的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国
务院建设行政主管部门制定。
第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体
规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计
划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的
，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资
计划。
第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和
新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥
挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善
城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是
，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府
城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列
事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据
之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本
金占项目总投资的比例不得低于20％。
第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配
套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合
同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出
让合同约定的动工开发期限满1 年未动工开发的，可以征
收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年
未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可
抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的
前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应
当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准
、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定
。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目
的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、
法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可
交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目
所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出
竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收
申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质
量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收
。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当
依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建
设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可
以分期验收。
第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设
过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期
送房地产开发主管部门备案。
第四章房地产经营
第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民
共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定
的条件。
第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应
当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持
房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，
尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的
权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知
被拆迁人。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下
列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用
权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资
金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和
竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记
，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规
定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预
售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答
复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意
预售的，应当说明理由。
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，
商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预
购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30
日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主
管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合
同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、
交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任
。
第二十九条房地产开发企业委托中介机构代理销售商
品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品
房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和
商品房销售委托书。
第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由
当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价
格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时
，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质
量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开
发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修
责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致
使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当
依法承担赔偿责任。
第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构
质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；
给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿
责任。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使
用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记
手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90
日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地
产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和
房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章法律责任
第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自
从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管
理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可
以并处违法所得5 倍以下的罚款。
第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或
者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民
政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万
元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销
营业执照。
第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付
使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限
期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人
民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收
，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，
依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交
付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令
限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情
节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人
造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故
或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项
目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令
停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下
的罚款。
第三十九条违反本条例规定，擅自预售商品房的，由
县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为
，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款
。
第四十条国家机关工作人员在房地产开发经营监督管
理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，
依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分
。
第六章附则
第四十一条在城市规划区外国有土地上从事房地产开
发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行
。
第四十二条城市规划区内集体所有的土地，经依法征
用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。
第四十三条本条例自发布之日起施行。
为了确保人民法院判决、裁定生效后，当事人能够自觉、自动地履行，我国1979年刑法中就规定了拒不执行法院判决、裁定罪，1997年刑法修订后也规定了此罪并进行了适当的修改。最高人民法院1998年4月通过了《关于审理拒不执行判决、裁定案件具体应用法律若干问题的解释》，2002年8月第九届全国人大常委会对拒不执行判决、裁定罪的适用做了进一步的解释。而司法实践中，拒不执行判决、裁定行为大量存在，法院对此实施刑罚打击的极少，根本没有起到以刑罚惩治这类犯罪的教育和震慑作用，执行难多年来一直不能得到解决。
导致上述问题有多种因素，而法律条文设置时对该罪规定的不规范和不完善是重要原因。综合各方研究的观点，主要表现在以下几个方面：1.单位犯罪不构成拒不执行判决、裁定罪的犯罪主体，适用范围过窄。因此，许多行政机关、企事业单位、社会团体置法院判决、裁定于不顾，采取各种各样方式规避法院的执行，而法院对其无法实施刑事处罚。2.罪名不够严谨，认识上有误区。很多人以为只有拒不执行法院的判决书和裁定书，情节严重才构成犯罪，其实对于仲裁委员会的裁决书、法院的调解书以及支付令、公证债权文书等司法文书拒不执行的，情节严重的也应构成犯罪。3.法定刑过轻，罪罚均衡方面有失偏颇。刑法规定犯本罪的“处三年以下有期徒刑、拘役或罚金”，没有区分案情，有失公平。如不划分诉讼标的大小，就有可能造成同案不同标的而同判的现象发生。4.程序方面存在着规则倒置问题，追诉渠道不顺畅。按照有关规定，法院在执行过程中，认为已构成犯罪的，将案件移送到行为发生地的公安机关立案查处。然而，法院既已认为被执行人的行为构成犯罪，又移送公安机关审查立案，那么公安机关的侦查、检察机关的批捕程序还有何用？公安机关如不立案侦查、检察机关不认为构成犯罪，法院将处于什么地位？有些法院在追诉这类犯罪方面因碍面子而有畏难心理。另外，我国法律对进入再审的要求宽松，再审案件比例居高不下，也是影响对这一犯罪行为进行严厉打击的一个重要原因。
针对以上法律规定存在的不足，学者们提出了完善意见：1.修改罪名，改为“拒不执行生效法律文书罪”，一切生效的法律文书包含于其中；2.追究“拒不执行生效法律文书罪”启动程序应规定以公诉为主兼被害人自诉原则。被执行人或相关人员拒不执行生效法律文书，受损害的是权利人，理应享有提起诉讼的权利；3.赋予法院司法警察对此类犯罪享有侦查权。从根本上解决法院执行机构在执行过程中证据的收集与公安刑事侦查的脱节问题，由检察院负责审查提起公诉；4.量刑处罚幅度应区别对待。根据情节轻重和造成后果大小划分为处三年以下有期徒刑或拘役，和处三年以上七年以下有期徒刑两个幅度，拉开档次，相应科刑。
在执行领域,目前有很多法律法规赋予法院强有力的强制权力，形成长期执行困境的主要原因是这些法律法规在落实的环节上做得不够好。一些执行案件，执行人员着手执行时，刑事追诉意思不强，搜集证据不及时、全面，从而导致事实上已触犯刑律的被执行人，由于法院执行机构没有充分的证据而无法向有关机关移送进而追究其刑事责任。执行工作中，对应当采取的强制执行措施，尤其是对拒不执行判决裁定行为追究刑事责任的，喊的多做的少，无原则的适用较为宽缓的处罚，甚至在关系、金钱、人情等面前将违法犯罪行为大事化小，小事化了。这既损害了法院的形象，更严重的削弱了拒不执行判决裁定罪这一刑罚措施的惩罚和教育功能，直接导致一些逃避应负法律责任的人怀疑法律、藐视法律，甚至很多人根本就不知道其行为已触犯了刑法。这也使现有的法律尊严和权威受到极大的挑战，进而让许多原本对法院的执行有点“惧怕”心里的被执行人敢于试探性的抗拒法院的执行，而那些取得“成功”的被执行人则会更加放肆地去违法。长期以来，在他们做出拒不执行行为的时候，对于自己的行为是否违法，能不能构成犯罪在头脑中已经没有了印迹。严格执行法律动了真格就能解决问题，也唯有如此才能真正规范一个良好的社会秩序，人民群众才能受益，社会才会和谐稳定。严厉打击拒不执行判决裁定、非法处置查封和扣押冻结财产的犯罪行为，困扰法院的执行难问题也才有可能从根本上得到解决。
法院还应将在执行过程中打击拒不执行判决裁定犯罪行为的过程，进行全方位的宣传报道，由此形成对“老赖”们的高压势态。酒驾在我国也曾像执行难一样是个难治的顽症，在醉驾入刑后，全国各地加大力度对酒后驾驶进行严查，严厉打击醉驾犯罪行为，并在媒体进行规范的宣传报道，形成了强大的社会舆论氛围。其效果是醉酒驾驶入罪强大的刑事惩罚措施的教育和震慑作用十分明显，酒驾醉驾行为大幅减少。打击拒不执行判决裁定犯罪行为要借鉴这一做法。
总之，笔者认为，要使拒不执行判决裁定罪的刑罚达到应有的效果，一是公、检、法对于拒不执行判决裁定、非法处置查封和扣押冻结财产罪的打击要通过沟通、协调形成共识，以解决法律规定不十分完善的问题，使追诉活动顺畅、有序；二是对打击拒不执行判决裁定、非法处置查封和扣押冻结财产的犯罪行为动真格的，见一个打一个决不姑息，不仅要有杀鸡给猴看的小动作，更要有“杀猴给鸡看”大动作；三是对打击拒不执行判决裁定、非法处置查封和扣押冻结财产的犯罪行为进行长时间、全方位的宣传，形成一个严打“老赖”的社会舆论氛围；更重要的是，法院在执行过程中要严格执法、法律面前人人平等，坚决杜绝关系、金钱、人情等各种因素对法院执行工作的影响。
（作者单位：吉林省白山市中级人民法院）